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          中產上頭的雪場公寓,只是看上去很美

          鐘黛 來源:21世紀商業評論 2022-03-15
          售后包租,一個大坑。

          冰雪概念火爆,開發商動了心思。

          最近,多地開發商推出雪場公寓。有的承諾,業主購買后,可將公寓托管給其管理。開發商向住客收取房費,每年給業主支付總價8%-10%的固定收益。

          旅游地產銷售與金融返利掛鉤,不是新套路。早些年,開發商在海景房上用過,如今在雪景公寓上又用了一遍。一些投資海景房的業主,面臨著轉手難與固定收益被拖欠的雙重困境。

          上海市光明律師事務所付永生律師稱,上述“售后包租”的模式存在風險,如果開發商和運營方無法兌現承諾,業主通過法律途徑維權比較難。

           火爆

          冬天,高消費力人群齊赴滑雪場,雪場酒店和公寓定價不菲,仍然一房難求。

          一名滑雪愛好者在小紅書上介紹道,以吉林松花湖度假區為例,最貴的王子酒店,園景大床房和雙床房,元旦和春節連續三年的價格都在5000元左右一晚,其他時間約3000元。

          次之的青山假日酒店,標間、家庭房、四人間,元旦和春節假期,一晚2500至3500元,其他時間約2000元。

          來源:攜程官網

          “住宿選項還有青山別墅群,包括公寓、兩居和三居。部分房產已賣給業主,作為民宿出租。價格約為王子酒店的三分之一?!鄙鲜龌酆谜弑硎?。

          一些滑雪發燒友會在雪季包租公寓。

          “2020-2021雪季,青山一期公寓整個雪季的租金大概在3萬到3.5萬元之間,2021-2022年要上浮20%左右?!币幻z影博主介紹道。

          據官方數據,2020-2021雪季,北大壺、萬科松花湖兩大滑雪場接待滑雪游客107萬人次,同比增長29%;實現旅游收入3.11億元,同比增長18%。

          2021-2022雪季的數據還沒有發布,僅就2022年新年假期來看,北大壺滑雪場度假區接待游客2.6萬人次,同比增長10%;酒店平均入住率達75%。萬科松花湖度假區接待游客2萬人次,同比增長33%;酒店平均入住率超過70%。

          大型滑雪場運營火爆,收入可觀,但相較其數十億甚至百億級別的投入資金,需要較長時間才能收回成本進而盈利。在雪場開發前期,房地產銷售仍是營收大梁。

          根據萬科早前公布的財務資料,松花湖開發公司的營收來源主要包含滑雪場收入、酒店收入及房地產開發收入。2016-2017年,松花湖開發公司分別實現總營收2.5億元、3.7億元,房地產開發收入占比分別為55%、68%,滑雪場收入占比為20%、14%。

          一名房產銷售對《21CBR》介紹,在吉林市北大壺度假區,橋山集團開發的“冬奧村”和“浪漫雪郡”項目,以及御湖房地產開發的“御湖溫泉”項目都在預售中,交房時間為2022年年底或明年。

          “今年雪季,每天都有客戶打電話來咨詢,多為外地的滑雪愛好者?!毖﹫龉N售人員稱。

          他介紹道,“冬奧村”新房的在售均價約為1.5萬元/平,“浪漫雪郡”約為1.3萬元/平,“御湖溫泉”約為1.1萬元/平。

          一套“冬奧村”房子均總價約為60萬元,首付30%,準備18萬元就能買。

          對于本地人來說,雪場公寓的定價遠超當地房價。吉屋網數據顯示,吉林市在售新盤的均價僅為7200元每平。

          “雪場公寓的自持升值空間有限,其投資價值在于良好的租金回報?!鄙鲜鲣N售顧問坦言。

           暗礁

          橋山集團的兩個雪場公寓項目,均提供托管與返利服務。

          記者了解到,“冬奧村”的返利方案為,12年返利100%,出售后逐年返利6%、6%、6%、7%、7%、7%、8%、8%、8%、10%、12%、15%?!袄寺┛ぁ钡姆道桨高€未最終敲定,預計與此類似。御湖地產的“御湖溫泉”為六年返利,每年返8%。

           來源:攜程官網

          萬科青山公寓沒有提供托管服務,也不承諾返利。

          雪場公寓開發商為快速回血,大多描繪了良好的收益前景。如果后期運營能力欠佳,陷入虧損,其對業主的包租返利承諾,或將難以兌現。

          付永生律師指出,根據咨詢機構克而瑞的數據,商業地產的年化收益率在2%-6%左右,位置絕佳、運營好的項目,收益率能達到7%-10%?!?0%的收益,大多數項目做不到?!?/p>

          “雪場公寓的房費,雪季可觀,夏季空置,一年的收益有限?!币幻酆谜弑硎?。

          她認為,兩個因素會影響出租情況:首先,雪場的客流量很關鍵,小雪場就算了;其次,公寓的地理位置很重要?!坝行┕⑿枰叫惺畮追昼姴拍艿诌_雪道,這在極寒天氣下非??简炄?。有的公寓只能在窗口望見雪山,步行無法抵達?!?/p>

          該名滑雪愛好者指出,在全國大大小小的滑雪場中,吉林松花湖和北大壺客流量排名前列,公寓運營有基礎保障。

          上述銷售顧問表示,自己2018年買了“冬奧村”公寓,選擇托管服務,每年都能收到開發商承諾的返利。

          但開發商在合同設計上,留有余地。

          該名銷售顧問稱,“冬奧村”和“御湖溫泉”都需要與第三方公司簽訂包租托管協議。這些第三方公司和開發商是一家?!袄寺┛ぁ钡陌夥桨高€沒確定,預計也是和第三方公司簽協議。

          來源:攜程官網

          付永生律師指出,就過往案例來看,收益率無法兌現時,業主會告到法庭,要求經營管理公司支付租金,開發商承擔連帶責任。開發商會辯稱,兩家公司并不是一家,經營托管合同沒有開發商蓋章,收益率低和開發商沒有關系。

          “法院大多數會判決開發商不承擔責任,只判決經營管理公司承擔責任。由于經營管理公司是一個殼,沒有資金實力,強制執行,業主也難拿到錢?!?/p>

          浙江西湖律師事務所張澤誠律師認為,開發商能夠如約履行售后包租協議,支付租金的前提是:開發商有能力,講誠信。若開發商的目的僅是“賣房融資”,那公寓投資者是在做“坐等收租”的美夢!

          對于未竣工的期房,住建部《商品房銷售管理辦法》第十一條禁止售后包租和變相的售后包租。另外,《廣告法》第26條規定,房地產廣告不得含有對升值或者投資回報的承諾。

          雪場公寓投資者看中的是租金收益,有的開發商惦記的是可是本金。



          (編輯:鄢子為)
          相關標簽: 雪場公寓  
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